Regole condominiali: quali sono le più importanti

Pubblicato da Passionecasa immobiliare in Guide immobiliari · 22 Marzo 2023
Tags: Regole, condominiali, norme, condominio, regolamento

Regole condominiali: quali sono le più importanti

Il regolamento condominiale è un insieme di norme e disposizioni che i condomini devono rispettare per garantire una buona convivenza e la gestione corretta degli spazi comuni. Tali norme sono regolate dal Codice Civile e raccolte all'interno del regolamento assembleare, che è obbligatorio per gli stabili in cui vivono più di dieci condomini.

Il regolamento condominiale deve essere redatto in forma scritta e allegato al registro dei verbali di assemblea condominiale. In questo modo, tutti i condomini possono conoscere le disposizioni a cui attenersi per una buona convivenza. È importante sottolineare che

- Il regolamento condominiale è obbligatorio solo dall’undicesimo condomino (mentre la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria dal nono condomino). Tutta via negli stabili con un numero inferiore di inquilini il regolamento non è obbligatorio, ma ognuno ha la facoltà di richiedere la redazione di regole per la gestione delle parti comuni.

Tutti i condomini sono obbligati a rispettare le norme presenti nel regolamento condominiale. Nel caso in cui il proprietario di un immobile non abbia accettato le regole, nemmeno l'inquilino è tenuto ad osservarne il contenuto. Nel caso, invece, in cui il regolamento sia accettato dal proprietario ma l'inquilino non ne rispetti le norme, sarà il proprietario a doversi attivare nei suoi confronti, sino alla risoluzione del contratto, qualora venga reiterato un comportamento scorretto.

Le regole condominiali sono diverse e possono variare da stabile a stabile, tuttavia ci sono alcune disposizioni che sono considerate più importanti e che i condomini dovrebbero rispettare in modo particolare. Innanzitutto, è importante rispettare le norme di pulizia e igiene degli spazi comuni, in modo da garantire la salute e il benessere di tutti gli inquilini. Inoltre, è necessario evitare di causare disturbo agli altri condomini, ad esempio evitando di fare rumore durante le ore notturne.

Un'altra regola importante riguarda l'utilizzo degli spazi comuni. È necessario utilizzare i locali comuni in modo responsabile, evitando di occupare gli spazi in modo esclusivo o di lasciarli disordinati. Inoltre, è importante rispettare le regole riguardanti l'utilizzo degli ascensori, delle scale e dei parcheggi condominiali.

Cosa contiene il regolamento condominiale

All’interno del documento che raccoglie le regole condominiali si trovano alcuni dati uguali per tutti gli stabili e altri variabili, riferiti a specifiche esigenze. Vediamoli uno ad uno:

indirizzo e nominativo dello stabile, definito dai proprietari durante la prima assemblea condominiale, nella quale viene redatto anche il regolamento condominiale;

dati catastali, che costituiscono la prima parte della descrizione dello stabile e lo identificano;

descrizione degli spazi interni: numero delle unità abitative, dei piani, delle cantine e dei vani tecnici;

descrizione degli spazi esterni: giardini, cortili e posti auto;

descrizione degli spazi comuni;

obblighi: si riferiscono ad alcuni adempimenti del Codice civile – ad esempio comunicare la vendita di un immobile e le generalità del nuovo proprietario – ma anche ad ulteriori regole che l’assemblea può decidere di deliberare;

divieti, ovvero norme di legge per la gestione degli spazi comuni, come il divieto di sostare con auto e moto nel cortile. Anche in questa sezione possono essere inseriti ulteriori divieti non previsti dal Codice Civile ma stabiliti dall’assemblea;

obbligo di contribuzione: si riferisce al pagamento delle spese condominiali la cui quota viene stabilita secondo determinati coefficienti per ciascuna unità immobiliare, espressa in millesimi e riportata nelle tabelle millesimali.

La gestione di spazi e beni comuni

La gestione di spazi e beni comuni in un condominio è normata dal Codice Civile italiano e si riferisce alle aree e ai beni che non risultano nella proprietà esclusiva di nessun condomino, ma sono a disposizione della comunità che abita lo stabile. Il regolamento condominiale li divide in tre gruppi: l’edificio, gli spazi comuni e le opere. L’edificio si riferisce a tutti gli spazi e i componenti che lo costituiscono, come le scale, i tetti, i portoni, i muri e i cortili. Gli spazi comuni comprendono parcheggi, portineria, sala condominiale o lavanderia, nel caso in cui fosse presente nello stabile. Le opere si riferiscono agli impianti e ai sistemi necessari alla comunità, come l’ascensore, i pozzi, il sistema centralizzato per la distribuzione del gas, quello per l’acqua e per l’energia, ma anche il sistema di ricezione televisiva centralizzato.

Ciascun condomino ha l’obbligo di prendersi cura di tutto quanto si considera in comune con gli altri e di non danneggiarlo. Nel caso in cui un condomino dovesse rovinare un bene o un locale condominiale, dovrà occuparsi di risarcire il danno. Inoltre, il Codice Civile prevede che l’amministratore di condominio possa applicare una sanzione per l’inosservanza delle norme contenute nel regolamento condominiale. La sanzione deve essere stabilita durante la prima assemblea condominiale, in fase di redazione del regolamento. L’amministratore, eletto dall’assemblea con un voto di maggioranza, è la persona incaricata di dover vigilare sul rispetto delle regole del condominio.

Le regole condominiali per gli animali domestici

Il regolamento condominiale non può vietare per legge ai condomini di possedere un animale domestico, a meno che ciò non sia stato stabilito dai proprietari dei singoli appartamenti all’interno del contratto di locazione o nel caso in cui tutti i condomini, al momento dell’acquisto degli immobili e dell’approvazione delle regole condominiali, votino all’unanimità il divieto di ingresso di animali nello stabile. Tuttavia, per la presenza di animali esotici o potenzialmente pericolosi per la comunità, è necessario discutere e approvare le regole per la convivenza. Le regole richiamano al buon senso e alla sicurezza: l’animale deve essere tenuto al guinzaglio e deve indossare la museruola se appartenente a una razza aggressiva nelle aree comuni. I proprietari dovranno verificare che l’animale non sporchi gli spazi comuni e, nel caso, provvedere alla pulizia. I danni apportati a cose o persone dagli animali ricadono, con responsabilità civile, sui proprietari, che dovranno farsi carico del risarcimento.

Modifica del regolamento condominiale

Per la modifica del regolamento condominiale, o di una delle sue clausole, è necessaria la stessa maggioranza utilizzata per la sua approvazione. Se il regolamento è stato approvato all'unanimità, allora per la modifica serve il consenso unanime di tutti i condomini. Se invece il regolamento è stato approvato con una maggioranza, per modificare il regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola. Una sentenza della Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che le clausole di entrambi i tipi di regolamenti (contrattuale e regolamentare) hanno natura contrattuale solo quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni oppure quando attribuiscono ad alcuni condomini più diritti che ad altri. Se invece disciplinano soltanto l’uso dei beni comuni hanno natura regolamentare.

In base a ciò, il regolamento condominiale contrattuale può essere modificato con una delibera assembleare adottata all’unanimità, nel caso in cui la modifica riguardi le clausole che incidono sui diritti soggettivi e sugli obblighi dei condomini. Se invece la clausola abbia natura regolamentare, cioè riguardi le modalità d’uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, può essere modificata a maggioranza, nonostante sia inserita in un regolamento contrattuale.

In conclusione, per modificare il regolamento condominiale è necessario conoscere bene il tipo di regolamento e il contenuto delle clausole che si vogliono modificare. È importante ricordare che la modifica del regolamento può essere un processo lungo e complesso che richiede la collaborazione di tutti i condomini. Tuttavia, se la modifica è fatta correttamente, può portare a un miglioramento della convivenza condominiale e a una maggiore armonia all'interno dell'edificio.

In generale, rispettare le regole condominiali significa garantire una buona convivenza tra i condomini e una gestione corretta degli spazi comuni. Ciò contribuisce a creare un ambiente sereno e tranquillo in cui vivere, e a preservare il valore dell'immobile nel tempo.